Как купить квартиру у застройщика без риска

Покупаем жилье в новостройке без всякого риска

  • договор купли-продажи с соглашениями;
  • акт отсутствия материальных претензий между сторонами;
  • акт сдачи/приемки квартиры;
  • документ БТИ (план квартиры, поэтажный план дома, экпликация);
  • копия решения собрания инвесторов о распределении квартир (ЖСК);
  • договор об уступке прав (в конкретном случае);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия паспорта.

Имея дело с компанией застройщиком, можно рассчитывать на более низкие цены, муниципалитет гарантирует спокойствие от обмана или рыночных катаклизмов, агентство возьмет комиссионные, а вместе с ними оградит от всех проволочек и тонкостей, которые возникнут на различных этапах сделки. В каждом способе сделки есть свои преимущества и недостатки, «подводные камни» и определенные юридические тонкости. Но рассмотрим в общих чертах предполагаемые риски и возможности их избежать.

Ловушки от долюшки

Если вы уверены, что в силах пробиться к регистраторам быстрее либо нашли посредническую фирму с хорошими связями в ФРС, то можете отказаться от услуг застройщика по оформлению права собственности на квартиру. При этом застройщик обязан выдать вам акт сдачи-приемки жилья и вернуть плату за услугу за вычетом расходов, которые уже фактически произвел для подготовки документов в ФРС.

Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

Риски при покупке квартир в новостройке

Пару слов необходимо сказать о недавно принятом законе ФЗ-214. Он неплохо защищает права дольщиков, но при этом, по свидетельству экспертов рынка недвижимости, ставит застройщиков в крайне неудобное положение. Например, были существенно ужесточены требования к наличию разрешительной документации. Некоторые из документов, которые по новому закону должны быть на руках у застройщика для продажи квартир, в реальности можно получить только после государственной комиссии.

Рекомендуем прочесть:  Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры в строящихся домах стоят на 25-30% меньше, чем в уже сданных объектах. Кроме того, в большинстве случаев застройщик разрешает вносить денежные средства частями. Немаловажный момент: за два года цены на рынке жилья могут ощутимо возрасти, а недвижимость – одно из самых выгодных вложений.

Как купить квартиру в новостройке без обмана

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.

Как купить квартиру в новостройке без риска

  • решение местных органов власти;
  • инвестиционный контракт;
  • правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности или договор аренды);
  • протокол распределения квартир;
  • разрешения на строительство жилья;
  • договор финансирования строительства.

Как и в случае продажи векселя, у покупателя нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием договора купли-продажи и передачей денег нужно обязательно убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на построенное жилье. В пакет должны входить:

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

Рекомендуем прочесть:  Можно ли выписаться и прописаться по новому адресу в мфц

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

Покупка квартиры в новостройке, или Как распознать строительство длиною в жизнь

  1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
  2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
  3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
  4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
  5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
  6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.
  1. Определитесь с районом. Помните о том, что жилье в готовом доме стоит на порядок выше, чем в строящемся. Если не хотите ждать – рассматривайте только готовые варианты. Располагаете временем – присмотритесь к жилью в строящихся домах.
  2. На стоимость жилья влияют тип строения, удаленность от центра, панорамный вид. Ориентируйтесь по средствам.
  3. Дома какого типа строятся в выбранном вами месте? Узнать эту информацию вы можете посредством Интернета либо агентства недвижимости. Знакомясь с предложенными вариантами, не спешите, взвесьте все как следует.
  4. Не мешало бы навести справки о застройщике: сколько времени компания существует на рынке недвижимости, успешно ли ведет свою деятельность? Почитайте отзывы, поговорите с жильцами уже сданных в эксплуатацию домов. Если все устраивает, тогда приглашайте юриста, и вперед, к застройщику.
  5. Обсудите с менеджерами компании всю интересующую вас информацию: какова будет планировка квартиры, как обстоит дело с объектами инфраструктуры, что со сроками сдачи и получения ключей. Присмотрите несколько вариантов. Если жилья достаточно, возьмите паузу на раздумья.
Ссылка на основную публикацию