Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндфл

Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.
Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (Письмо от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@):
— физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
— гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
— все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
— гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.
Такие же критерии приводят столичные налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@, от 29.12.2008 N 18-14/121487@ и от 25.01.2008 N 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.

Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация имеет право арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Определенную договором аренды сумму (за вычетом НДФЛ) организация перечисляет физическому лицу на его счет в банке или выдает наличными из кассы.
Предусмотренные законодательством налоги, а именно НДФЛ, арендодатель, как налоговый агент, удерживает у физического лица и перечисляет в бюджет.

Обоснование вывода:
На основании п. 1 ст. 213 и ст. 130 ГК РФ физическое лицо вправе иметь в собственности нежилое помещение.
Право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (ИП), так как законом требование регистрации физического лица в качестве ИП для осуществления такой деятельности не установлено.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (часть 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно. Аналогичные выводы содержатся в разъяснениях Минфина России (письма Минфина России от 01.06.2010 N 03-04-05/3-302, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3).
Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве ИП.
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В пункте 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Минфин России в письме от 28.04.2005 N 03-01-11/2-81 указал, что в случае сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему помещения, приобретенного для личных нужд, государственная регистрация в качестве ИП не требуется.
В постановлении ВС РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2 также отмечается, что отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, без соответствующей регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Как отмечается в письме УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Таким образом, следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных ситуаций (например при сдаче в аренду находящихся в собственности физического лица нежилых помещений, которые не могут быть использованы (не предназначены для использования) физическим лицом для личных нужд), суд может расценить действия физического лица как осуществленные с целью извлечения прибыли и признать такую деятельность предпринимательской.
Кроме того, на осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (письмо УФНС России по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004).
В рассматриваемой ситуации у физического лица при сдаче в аренду нежилого помещения, не предназначенного для использования в личных целях, существуют налоговые риски признания данной деятельности как предпринимательской. Это, в частности, может произойти при налоговой проверке арендатора — ИП.
Для исключения неблагоприятных последствий, связанных с возможным признанием деятельности физического лица по сдаче имущества в аренду предпринимательской, собственник помещения может зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с применяемой системой налогообложения.
Организация может производить оплату за арендованное помещение как за наличный расчет, так и в безналичном порядке, так как согласно п. 1.2 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П плательщиками, получателями средств являются юридические лица, ИП, физические лица, занимающиеся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, физические лица (далее — клиенты), банки.
В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Для них объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 209 НК РФ).
Сумма арендной платы, полученная физическим лицом от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, относится к доходам, полученным от источников в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ), обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. При этом такие организации именуются налоговыми агентами.
Аналогичная позиция изложена в ряде разъяснений Минфина России и налоговых органов (смотрите, например, письма Минфина РФ от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290, от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178 и УФНС России по г. Москве от 07.04.2008 N 28-10/033584@). Аналогичная позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 N А66-9581/2009.
Таким образом, организации при уплате арендной платы физическому лицу следует удержать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст. 226 НК РФ).
При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица — налогоплательщика.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (ст. 24 НК РФ). Так, согласно ст. 123 НК РФ неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный НК РФ срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению.
В связи с тем, что организация выступает налоговым агентом, на нее возлагается обязанность представить сведения по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица за 20__ год», утвержденной приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@. Сведения представляются в налоговый орган по месту учета организации (налогового агента) не позднее 1-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 230 НК РФ).
В то же время существует и другая точка зрения.
В письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2011 N 20-14/4/025670@ налоговые органы разъясняют, что налогоплательщики, получившие доход по договору найма (аренды), должны самостоятельно исчислять суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Аналогичная позиция отражена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 N А12-16391/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5077/2009(13200-А03-46).
Некоторые арбитражные суды отмечают, что если договор аренды, заключенный организацией с физическими лицами, не являющимися ее работником, не предусматривает обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, то делать это она не обязана (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КА-А40/8534-09).
В постановлении ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10 по делу N А40-10432/10-140-112 судьи, руководствуясь положениями ст. 45, пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, указали, что НДФЛ должен был быть уплачен самими физическими лицами — арендодателями, поскольку в договорах аренды было указано, что уплата НДФЛ производится физическим лицом — арендодателем самостоятельно.
Несмотря на наличие таких решений в пользу организаций-арендаторов, по нашему мнению, если между физическим лицом и организацией будет заключен договор аренды нежилого помещения, то организация как налоговый агент должна исчислить, удержать и уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде.
Во избежание возможных недоразумений рекомендуем прописать в договоре аренды порядок уплаты НДФЛ в случае аренды имущества у физического лица.
Порядок уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФР), Фонд социального страхования Российской Федерации (ФСС), Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) определен Федеральным законом от 24.07.2009 N 212-ФЗ (далее — Закон N 212-ФЗ).
Объектом обложения страховыми взносами для организаций, ИП, производящих выплаты физическим лицам, признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (часть 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ).
В соответствии с частью 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ не относятся к объектам обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на произведения науки, литературы, искусства, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования произведения науки, литературы, искусства.
Договор аренды имущества непосредственно связан с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Соответственно, арендная плата не облагается страховыми взносами в ПФР, ФСС, ФФОМС (смотрите также письмо Минздравсоцразвития России от 12.03.2010 N 550-19).
Страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний подлежат уплате в соответствии с Федеральным законом от 24.07.1998 N 125-ФЗ (далее — Закон N 125-ФЗ).
Порядок исчисления и уплаты взносов на этот вид страхования регулируется постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184 «Об утверждении Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» (далее — Правила).
В соответствии с п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ, а также п. 3 Правил страховые взносы начисляются, в частности, на выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые страхователем в пользу застрахованного лица в рамках гражданско-правовых договоров, если в соответствии с такими договорами страхователь обязан уплачивать страховщику страховые взносы.

Рекомендуем прочесть:  Закон о предоставлении коммунальных услуг 2019

Налоговый учет НДФЛ с выплат по договорам аренды

Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.

Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом ндфл

1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются. Тогда договор аренды может иметь примерно такой вид: «Стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, входит в стоимость арендной платы. Арендная плата составляет _____руб.

Физическое лицо может получить арендную плату из кассы организации по расходному кассовому ордеру при предъявлении паспорта. Причем лимит расчетов (пока 100 000 руб. по одному договору) на отношения между гражданами и организациями не распространяется (Указание ЦБ N 1843-У от 20.06.2007).

Как составить пункт договора аренды с удержанием ндфл 13% если арендодатель физ лицо

Сумма аренды 100тыс включая НДФЛ. Как правильно составить пункт договора, в котром обязвтельство по уплате ндфл за арендодателя возлагается на арендатора. И как быть с переменной арендной платой (комуслуги) — с них тлже арендодателю платить 13% — как избежать олпаты 13 % с комуслуг ?

1. Арендная плата это доход Арендодателя. Вам необходимо включить в условия пункта договора аренды в части порядка оплаты арендной платы, что «по договоренности сторон Вы как арендатор вправе ежемесячно платить за Арендодателя НДФЛ на указанные им реквизиты.

Рекомендуем прочесть:  Выплаты при рождении ребенка в 2019 году в башкирии

НДФЛ при аренде у физического лица

Из текста вопроса следует, что стороны договора аренды переложили обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с ИП на арендодателя — физическое лицо. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды тоже прописали, что арендодатель — физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором — российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.

Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.

Ссылка на основную публикацию