Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

Особое внимание уделяйте зонам общего использования. При входе в подъезд, внимательно осмотрите его. Обратите внимание на состояние отделки, лестничной клетки, верей и пола, ведь это скажет вам о многом. Если застройщик позволил себя допустить оставит на лестничной площадке не доложенную плитку или плитку с трещинами, то с большой долей вероятности подобные сюрпризы могут ждать вас и в самой квартире. Подобный брак зачастую встречается на некоторых недорогих новостройках.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Покупка квартиры в новостройке

Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

На что смотреть при приемке квартиры в новом доме: несложные правила

Итак, на что смотреть при приёмке квартиры в первую очередь? В первую очередь это моменты, касающиеся всего дома в целом, а также связанные с электросчётчиками, со снабжением дома и с отделочными работами. Не забывайте о том, что закон об участии в долевом строительстве даёт вам право, как дольщику, не осуществлять приём квартиры от застройщика сразу, если вы имеете какие-либо претензии, связанные с качеством.

Важные советы дольщику, берущему квартиру в новостройке

Если с покупкой квартиры предусмотрено приобретение машиноместа в подземном паркинге и вы на него рассчитывали, ориентируясь на цену новостройки, то это хорошо А если нет, то придется предусмотреть наличие платных стоянок или продающихся гаражей или ГСК рядом.

Как принимать новую квартиру

  • Проверьте наличие тройников.
  • Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков.
  • Вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться.

Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули

Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

Городская квартира

Два последних способа привлечения финансирования от будущих владельцев квартир весьма специфичны, реже встречаются и, на мой взгляд, гораздо более рискованны, чем первый способ – так называемые ДДУ («договора долевого участия»), и большинство добропорядочных застройщиков использует именно его.

Рекомендуем прочесть:  В какие часы нельзя шуметь в квартире по закону рф

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Как избежать обмана при покупке квартиры в новостройке Краснодара

Некоторые не особо добросовестные застройщики любят перекладывать общение с покупателями на другие компании, так называемые «прокладки», которые и торгуют недвижимостью. То есть договор вы заключаете не с самим застройщиком, а с компанией-посредником. И отвечать в случае проблем со стройкой, тоже будет эта компания. Как вы понимаете, добиться от нее покупатель ничего не сможет.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

    Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

    Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

    Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

    Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

    Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

    В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.

    Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

    • о целях и сроках выполнения работ;
    • его площади, месторасположении, назначении помещений, в частности, информация о том, планируется ли использовать нежилые помещения в коммерческих целях;
    • особенностях придомовой территории, например, количестве платных и бесплатных парковочных мест, наличии детской площадки;
    • о вероятных финансовых рисках, а также мерах по их предупреждению (застраховал ли их застройщик) и прочее.
    • факт постановки компании на учет в регистрирующих органах, в том числе, в налоговой инспекции. Инвестор может изучить и учредительные документы. В них содержатся сведения о руководстве, учредителях и имуществе застройщика;
    • результаты финансовой деятельности за предыдущий год (аудиторское заключение и годовую отчетность);
    • право собственности или аренды земельного участка. Бумаги должны пройти регистрацию в органах юстиции и иметь соответствующие отметки;
    • назначение участка – данные сведения прописаны в свидетельстве о праве собственности (если земля арендуется, то к договору аренды прикладывается его копия). Территория должна быть предназначена только для строительства многоквартирного дома. В противном случае жилье не примет госкомиссия, и оформить право собственности будет невозможно;
    • получение разрешения на строительство конкретного объекта (обратите внимание на площадь, этажность и прочие характеристики здания) на определенной территории;
    • возможность подключения к коммуникациям (разрешения соответствующих организаций, договора на подключение и так далее).

    Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

    Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

    Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

    ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

    Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

    Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

    Покупка квартиры в новостройке

    Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика. Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

    Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?

    Что смотреть при покупке квартиры в новостройке

    При покупке квартиры, где не предусмотрена чистовая отделка, важно проверить стены и пол на отсутствие щелей или трещин. «Был прецедент, когда жильцы, делая стяжку пола, залили раствором через перекрытия квартиру этажом ниже — в полу оказалась трещина, которую при беглом осмотре не заметили», — рассказывает Софья Лебедева. Известны случаи, когда бетонные плиты на полу были положены неровно — отдельные выступали на несколько сантиметров. Чтобы выровнять все полы, пришлось засыпать огромным количеством пескобетона всю квартиру, что привело к дополнительным расходам на материалы и услуги рабочих.

    Учитывая то, что продажи в жилых комплексах открываются уже на стадии котлована, то первое, что нужно внимательно изучить при покупке жилья, — это технические документы. «Проектная декларация с п одробным техническим описанием будущего дома должна быть представлена на сайте застройщика», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. В офисе продаж новостройки также обязательно должен быть макет, по которому можно составить представление о расположении дома и квартир, задать вопросы по технологиям строительства.

    ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

    — Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков – например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, – комментирует Виталий Правдухин из AAG.

    — С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе – залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, – рассказывает директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

    Покупка квартиры

    Первое, что нужно сделать, это определиться с собственным бюджетом. Именно от него будет зависеть метраж квартиры, количество комнат: 2-х комнатная квартира стоит дороже однокомнатной, этажность дома, вид из окна, наличие хорошей транспортной развязки и собственной инфраструктуры жилого комплекса. Параллельно с этим вам нужно решить, где именно вы будете брать средства на оплату жилья. Это может быть ипотека, материнский капитал, участие в разных жилищных программах, собственные накопления или помощь родственников. Если вы выберете квартиру себе не по средствам, то велик шанс, что к окончанию расчета за нее, вы ее просто возненавидите.

    Если у покупателей нет четких требований к месторасположению, тогда, по словам экспертов, большинство клиентов приобретают жилье недалеко от старого. Мы привыкаем к магазинам, школе, банкам, кафе, улицам, по которым каждый день ходим, всему району, и далеко не всегда готовы к большим переменам. Если таковой привязанности нет, то большей популярностью пользуются квартиры с хорошей транспортной развязкой, развитой инфраструктурой района и благоприятной экологической обстановкой.

Ссылка на основную публикацию